«Чтобы сдавать квартиру — купите ее в кредит», - Екатерина Черных, генеральный директор УК "ВЕЛЕС ТРАСТ"
15 апреля 2014
"Ведомости", Елена НикитинаДевелоперы придумывают новые схемы взаимодействия с инвесторами, например при посредстве фондов недвижимости (ЗПИФН). В том числе напоминающие ипотеку: ЗПИФН может приобретать для людей квартиры, в которых те станут жить, выплачивая фонду арендную плату и деньги за выкуп квартиры. Пайщики фонда получат в этом случае доход не менее 9% годовых в рублях, говорит Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес траст». Стоимость чистых активов под управлением фонда в начале этого года превысила 9,1 млрд руб., прогноз на текущий — 10-15% роста.
— Недвижимость снова востребована?
— Девелоперы говорят, что с декабря прошлого года по февраль этого перевыполняли план продаж, некоторые даже выполнили план полугодия — сами такого не ожидали.
— Будут поднимать цены?
— Оснований нет. Застройщики скорее стараются увеличить продажи, пока есть такой активный спрос. А что людям остается? Либо банковские ячейки наличностью забивать — попробуйте сейчас арендовать ячейку, — либо покупать недвижимость в Москве. Я думаю, что в регионах похожие процессы протекают, но не так ярко выраженные, потому что сбережений меньше.
— Люди вынимают последние накопления?
— Они долгосрочные сбережения из банков вынимают. Те, кто победнее, квартиры покупают. Кто побогаче, у кого есть несколько квартир, вкладываются в стрит-ритейл. Объекты стрит-ритейла буквально смыло с рынка с октября прошлого года. Риэлторы говорят, такое было только в 2008 г., объект с нормальным соотношением цена/качество продается за две недели «своим клиентам». Сейчас уже помещений за понятную цену с доходностью хотя бы 9-10% годовых просто нет, есть объекты с доходностью 4-5% годовых или неликвид в не слишком хорошем месте с непонятными арендаторами, но инвесторам это неинтересно.
— Те, кто победнее, покупают квартиры — звучит нестандартно.
— Это состоявшиеся люди, конечно, небедные в нашем понимании. Но тут психологический момент. Квартира себе, дочке, сыну, бабушке, дедушке. Я говорю: «Посчитайте, за сколько вы сейчас купили, сколько стоит отремонтировать эту квартиру, обставить мебелью — это недешево. А теперь сами себе сдайте ее в аренду по рыночной цене. Что вы получите? 2-3% годовых. Вот как вы разместили капитал». Но если подходить рационально, 4-5% можно на сдаче в аренду заработать. Сейчас стала выгодна такая стратегия: взять долгосрочный ипотечный кредит в рублях, вложив 30-50% собственных средств в покупку квартиры в Москве, и сдавать ее в аренду. Хотя очевидно, что доход от аренды не сможет покрывать платежи по кредиту, инвестору-заемщику придется банку доплачивать. Однако для относительно состоятельных людей это прежде всего способ сохранить заработанные средства с устраивающей их доходностью. Например, при внесении 50% собственных средств, 15-летнем сроке кредитования под 12% годовых и умеренном рублевом росте цен, сложившемся в данный момент на вторичном рынке московского жилья (3% годовых), при продаже квартиры через 15 лет можно рассчитывать на доходность в 10% годовых. И «порог входа» ниже, половина цены объекта. Что бы ни происходило с экономикой, в городе Москве будет работа, а значит, будет спрос на съемное жилье. Даже при зарплатах в 30 000-50 000 руб. и дорогой жизни здесь. Будут вскладчину снимать квартиры, но не вернутся туда, где нет работы, зарплаты.
Недвижимость хороша там, где есть экономическая активность. А если она еще и правильно расположена, то совсем хорошо. В этом плане ничего не меняется. Чем больше в странах, которые окружают Россию, появляется состоятельных людей, тем больше спрос на жилье там, где можно изменить жизнь к лучшему. Это повышает стоимость недвижимости. Едут туда, где нет языкового барьера, где психологически комфортно — в Москву или в Питер. Спасибо огромное Петербургу, оттянул на себя достаточно большой поток населения.
— Экономические санкции против России смогут затронуть московский рынок жилья?
— Недвижимость — это всегда локальный рынок. В Москве сейчас идет несколько процессов, влияющих на цену. Кадастровая стоимость земли увеличена. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин открыто спрашивает: «Господа москвичи, вы хотите, чтобы капитализация вашей недвижимости упала в 2 раза? Вот и мы не хотим». Никто не хочет. И власти делают все, чтобы цена не падала. Экономкласс на территории старой Москвы строить просто невозможно. Значит, будут делать исключительно бизнес-класс, по $10 000 за 1 кв. м. Сейчас девелоперы заявляют, что за счет освоения промзон выведут на рынок в течение пяти лет жилье, которого в Москве еще не было. Замечательно. Это значит, что все то, что сейчас называется бизнес-классом, будет переоценено. Потому что если по $10 000-12 000 за 1 кв. м я могу купить квартиру в новом не слишком высоком комплексе с прогулочными зонами и вообще на берегу Москвы-реки и даже с набережной с яхтами — нам все это обещают, — то зачем я буду по $15 000 за 1 кв. м около Садового кольца покупать?
— Затем, что это Садовое кольцо, а не Третье транспортное.
— По идее, жилье, которое сейчас продается как бизнес-класс, может подешеветь в течение пяти лет до $6000-7000 за 1 кв. м или будет стоить 200 000-350 000 руб. за 1 кв. м, хотя не станет экономклассом.
— Зачем девелоперам нужны фонды недвижимости?
— Они всем нужны. С недавнего времени действия властей по выводу бизнеса из офшоров приводят нам все больше клиентов. Фонд налог на прибыль не платит, пайщики честно платят 13% подоходного налога, все проще и прозрачнее, чем разные схемы, и по цене денег уже сопоставимо. Многие бизнесмены выбирают владение через фонды недвижимости. А схемы по передаче проблемных активов с балансов банков с последующим раздуванием стоимости активов, напротив, теряют привлекательность из-за действий ЦБ — регулятор заставил двигаться в сторону рыночных продуктов: приняты и принимаются документы, которые ограничивают возможности банков владеть паями фондов.
— Есть примеры такого движения?
— Есть несколько стратегий с использованием фондов. Например, вложения в девелоперские проекты на ранней стадии строительства. Предполагается, что стратегический инвестор осуществляет первоначальные вложения и последующую распродажу паев в розницу. Ожидаемая доходность — около 15% годовых. Так действуют «Сбербанк управление инвестициями» совместно с «Метриум групп», «ВТБ капитал управление активами», УК «Промсвязь» и др.
Еще вариант: крупные девелоперы привлекают через фонды инвесторов, чтобы финансировать проекты. Так действует ГК «Мортон» совместно с УК «Евразия», ГК ПИК с ИК «Тринфико». Первые «упаковывают» жилые помещения и продают физическим и институциональным инвесторам, вторые передали в фонды коммерческие площади на первых этажах возводимых домов.
Третья стратегия — рентная, когда инвесторам «продают» стабильный доход от аренды действующего объекта коммерческой недвижимости. УК «Велес траст», например, реализовала в розницу уже два рентных фонда недвижимости (владеющих площадями в ТРЦ «Атриум», ТЦ «Перловский»). Такая стратегия предполагает ежемесячные выплаты рентного дохода из расчета 8-9% годовых в рублях.
Появляются новые идеи с использованием механизма ЗПИФН. В конце 2013 г. «Тринфико» вместе с НПФ «Благосостояние» анонсировали проект, напоминающий ипотеку: ЗПИФН будет приобретать для людей квартиры, в которых те станут жить, платить ему арендную плату и деньги за выкуп квартиры. Ожидаемая доходность для пайщиков — около 9% годовых в руб.