УК «ВЕЛЕС ТРАСТ» рассматривает возможность покупки площадей в БЦ «Западные ворота»

15 октября 2014

Нестабильность в экономике, повлекшая за собой снижение цен на недвижимость, не испугала Evraz Group. Горно-металлургическая компания хочет продать свой московский бизнес-центр "Западные ворота", оцениваемый почти в $90 млн. Среди претендентов значится "Велес Траст". Сделка состоится, если покупатель сможет получить кредит в долларах. Высокие ставки по рублевым займам сейчас делают покупки офисов неинтересными для инвесторов.

Evraz Group продает свой корпус в бизнес-центре "Западные ворота" на Беловежской улице на западе Москвы, рассказали "Ъ" три консультанта на рынке недвижимости. Общая площадь объекта составляет 61,6 тыс. кв. м, из них на продажу -- 18 тыс. кв. м. В Evraz от комментариев отказались. Источник "Ъ", близкий к компании, подтверждает планы по продаже, но с сохранением за Evraz прав аренды офисных помещений, которые он занимает. "Компания хочет получить за актив рыночную стоимость, пока решений о цене и покупателях нет",-- поясняет собеседник "Ъ". Между тем, по данным одного из консультантов, на покупку площадей в "Западных воротах" есть несколько претендентов, один из которых "Велес Траст". Гендиректор "Велес Траст" Екатерина Черных подтвердила эту информацию, отказавшись комментировать детали.

Бизнес-центр "Западные ворота" состоит из трех корпусов, общая площадь которых составляет 61,6 тыс. кв. м. Целиком объект (31,31% принадлежит Роману Абрамовичу, 21,81% -- Александру Абрамову, 10,89% -- Александру Фролову) Evraz купил весной 2010 года у группы "Центурион". Тогда сделка оценивалась в $140-160 млн. Через год два здания выкупила Федеральная сетевая компания предположительно за $170-190 млн. Тогда цены на офисы росли, и выгодная продажа позволила Evraz покрыть расходы на покупку. На стоимость не повлияли даже судебные разбирательства: на компенсацию за неуплату брокерской комиссии претендовала Knight Frank (в иске на 114 млн руб. к ГК "Центурион" отказано), а один из совладельцев "Центуриона" Виталий Смагин пытался оспорить сделку с Evraz из-за того, что его партнеры не выполнили свои обязательства (спор был урегулирован).

Сейчас последний оставшийся у Evraz корпус "Западных ворот" стоит $81-92 млн, оценивает руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. Один из собеседников "Ъ" говорит, что в прошлом году это же здание оценивалось в $120 млн. Сейчас, чтобы продать объект даже по текущей оценке, собственнику нужно очень постараться. "Офисный рынок сейчас под давлением, поскольку у многих инвесторов проблемы с финансированием",-- отмечает господин Бибик. В этом году инвесторы действительно осторожно ведут себя на российском рынке: по данным JLL, в январе -- сентябре объем инвестиций в недвижимость составил $2,8 млрд, что на 43% ниже, чем за аналогичный период 2013 года.

Один из источников "Ъ" говорит, что "Велес" сейчас пробует получить кредит под сделку. "Инвестор пытается договориться с рядом банков о валюте займа,-- говорит он.-- Банкам сейчас выгоднее кредитовать в рублях, в то время как у владельцев офисов все договоры с арендаторами зафиксированы в долларах". Из-за введения ЕС и США санкций в отношении России госбанки, являющиеся основными кредиторами девелоперов, не могут привлекать дешевые средства за рубежом. Управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара подтверждает, что европейские банки, работающие с российскими заемщиками, приостановили рассмотрение любых кредитов на сделки с недвижимостью не менее чем на год. "Внутри страны есть несколько коммерческих банков, готовых кредитовать в валюте, но речь идет только о рефинансировании ранее выданных займов",-- добавляет госпожа Кара. По ее словам, ставки по кредитам в долларах сейчас составляют 7,5-9% годовых. Эксперт отмечает, что никакая сделка по покупке качественных объектов не выдержит финансирования в рублях, так как норма доходности для такой недвижимости не превышает 10,5%. Для сравнения: Сбербанк, ВТБ, Банк Москвы кредитуют сделки на рынке недвижимости под 13-14,5% годовых.