Основные проблемы и решения при структурировании активов и наследования
Что происходит
Рыночная стоимость активов (недвижимости) превышает 200 млн рублей, выручка при применении УСН близка к пороговой.
Есть риски признания дробления активов между структурами на УСН.
Завещание – останавливает деятельность бизнеса на 6 месяцев, учет прав обязательных наследников, возможные конфликты и споры наследников.
Управление «вручную» — всё зависит от одного человека. Нет преемственности: дети не готовы, управляющие ненадёжны, документы теряются.
Почему это критично
Необходимо переходить на ОСНО, необходима оптимальная структура собственности.
Претензии ФНС приведут к большим потерям бизнеса.
Личный Фонд позволяет при жизни определить доли всех наследников, не останавливает деятельность бизнеса при смерти учредителя, позволяет обойти правила обязательного наследования при необходимости.
Личный Фонд и ЗПИФ позволяют получить профессиональное управление под контролем учредителя или наследников.
Старые схемы 2015–2021 гг. больше не работают.
Нужна новая архитектура капитала — с защитой, налоговой эффективностью и управлением по поколениям.
Три проверенных решения
ЛФ
Эффективный инструмент наследственного планирования.
Полный контроль через наблюдательный совет.
Конфиденциальность: в ЕГРЮЛ и ЕГРН — только название фонда.
Особый режим налогообложения пассивных доходов, возможность работы на УСН.
ЗПИФ
Профессиональное управление активами.
Эффективный инструмент коллективных инвестиций.
Особый режим налогообложения по налогу на прибыль.
Конфиденциальность владения.
Подходит для рентной недвижимости.
Полный контроль через инвесткомитет владельцев инвестиционных паев.
ЗПИФ и ЛФ
Максимум гибкости: управление + защита + наследование.
Максимальный уровень конфиденциальности и контроля.
ЗПИФ управляет активами, Личный Фонд — управляет вопросами наследования.
Особый режим налогообложения.
Идеально, если дети разного возраста, с разной готовностью к управлению.
Выбор между ЗПИФ, Личным Фондом или комбинированной схемой зависит от специфики вашей недвижимости и других активов, структуры владения и долгосрочных целей. Наши специалисты с многолетним опытом работы с активами от 100 млн рублей бесплатно проанализируют вашу ситуацию и предложат оптимальное решение.
Виды недвижимости, с которыми мы работаем
Коммерческая недвижимость от 100 млн рублей
Офисные комплексы
Торговая недвижимость
Торговые центры (ТЦ) и торгово-развлекательные комплексы (ТРК)
Сети магазинов
Стрит ритэйл
Складские комплексы
Логистические центры и распределительные хабы
Склады класса А и В+ с современной инфраструктурой
Склады Лайт Индастриал
ЦОД
Земельные участки
Наши кейсы
Кейс 1
Предприниматель 50-70 лет, на ИП владеет пулом недвижимости стрит ритэйл. Рыночная цена активов более 200 млн рублей.
Проблема: есть риск претензий от ФНС, что бизнес вышел за лимит УСН, необходимо подумать о наследовании и сохранении непрерывности деятельности после смерти владельца.
Кроме пула недвижимости есть личные активы (дом, квартира, машина) и бизнесы на ООО.
Решение: создание ЗПИФ для рентной коммерческой недвижимости. Создание Личного Фонда и помещение в него паев ЗПИФ, личных активов и долей ООО.
Итог: Решены вопросы рисков с ФНС и наследственные вопросы. Решен вопрос с непрерывностью функционирования бизнеса за счет Личного Фонда и профессиональных управляющих.
Это оптимальная структура при необходимости ухода от УСН.
Кейс 2
Компания занимается производственным бизнесом. Учредитель решил разместить свои свободные средства в покупку рентного объекта недвижимости в Москве: купить офисный комплекс.
Проблема: необходимо выбрать структуру собственности, эффективную с точки зрения налогообложения, конфиденциальности. Необходимо сохранить контроль за принятием решений. Необходимо отделить владение рентным объектом от производственных компаний.
Решение: Создать Комбинированный ЗПИФ, завести туда деньги для покупки недвижимости (оплата паев деньгами, займ от других компаний) и купить на КЗПИФ офисный комплекс. Владелец инвестиционных паев фонда – бенефициар бизнеса ФЛ.
С точки зрения налогообложения и конфиденциальности – это наиболее эффективное решение. Контроль обеспечен через инвестиционный комитет владельцев инвестиционных паев и привлечение компаний холдинга для эксплуатации недвижимости при необходимости.
Владение рентным бизнесом отделено от производственного бизнеса.
Как это работает?
Бесплатная консультация
Анализ текущей структуры, определение болей, расчет потенциальной экономии.
Разработка стратегии
Подготовка 2-3 вариантов структур с расчетом эффективности для каждой.
Юридическое оформление
Создание фонда/ЗПИФ, перевод объектов, регистрация прав.
Создание новой структуры
Обучение работе с новой структурой, настройка отчетности, сопровождение.
О компании и преимущества работы с нами
О компании
УК «ВЕЛЕС ТРАСТ» — часть группы «Велес Капитал», специализируется на доверительном управлении различными закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости с 2010 года. Компания обеспечивает экспертное сопровождение инвестиций, подробный анализ активов и помогает инвесторам грамотно структурировать капитал для стабильного роста и оптимизации рисков.
о компанииПреимущества работы с УК ВЕЛЕС ТРАСТ
При создании сложных структур для управления недвижимостью от 100 млн рублей и другими активами выбор партнера имеет стратегическое значение.
Юридические компании отлично справляются с оформлением документов, однако для эффективного управления капиталом необходима специализация именно в инвестиционной деятельности и управлении активами.
Почему профессиональная управляющая компания — оптимальный выбор
Глубокая экспертиза в управлении активами
Мы не просто оформляем документы — мы ежедневно управляем реальными объектами недвижимости, анализируем рынок и оптимизируем доходность. Наш опыт позволяет предвидеть риски и находить возможности, недоступные для юридических фирм.
Защита от рисков банкротства и арестов
Как профессиональный участник рынка ценных бумаг с 15-летним опытом, мы знаем все нюансы защиты активов и обеспечиваем полное соответствие требованиям ЦБ РФ.
Постоянное сопровождение, а не разовое оформление
ЗПИФ и Личные Фонды требуют постоянного управления, отчетности перед ЦБ РФ и стратегического планирования. Мы берем на себя полный цикл сопровождения, освобождая вас от операционной нагрузки.
Налоговая эффективность как результат, а не формальность
Наша команда включает специалистов по налоговому планированию с практическим опытом работы с крупными портфелями недвижимости. Мы гарантируем не только юридическую чистоту, но и реальную экономическую выгоду.
Почему именно ВЕЛЕС ТРАСТ
Более 46 паевых инвестиций
успешно создано и принято в управление за всю историю компании.26,3 млрд рублей
объем активов в фондах под управлением УК «ВЕЛЕС ТРАСТ» на 28.12.2024.Собственная команда
управляющих с финансовым и юридическим образованием.Индивидуальный подход
к каждому клиенту и его стратегическим целям.Гарантия конфиденциальности
и полного контроля над активами.
Выбирая управляющую компанию с реальным опытом работы на рынке, вы получаете не просто документы, а эффективный инструмент для сохранения и приумножения капитала при минимальных налоговых издержках.
Часто задаваемые вопросы
У меня УСН, недвижимость рыночной стоимостью 500 млн рублей. Почему я не могу продолжать работать на упрощенной системе?
Существуют установленные законодательством условия применения УСН в 2026 году:
- средняя численность сотрудников — не более 130 человек;
- доходы за отчётный 2026 год — не более 490,5 млн рублей (лимит 2025 года, умноженный на коэффициент-дефлятор 2026 года);
- остаточная стоимость основных средств — не более 218 млн рублей (лимит ОС 2025 года с учётом индексации на коэффициент-дефлятор 2026 года);
- налогоплательщик не занимается видами деятельности, для которых недопустимо применение УСН (банки, страховые компании, ломбарды, инвестиционные фонды, нотариусы и другие);
- у предприятия нет филиалов, а доля участия в нём других организаций — не превышает 25%.
Если стоимость имущества превышает 218 млн рублей, то использовать УСН нельзя.
Что будет с моей недвижимостью, если дети не готовы к управлению?
При использовании ЗПИФ или Личного Фонда все будет работать как ранее под управлением профессионального управляющего и под контролем наблюдательного совета или инвестиционного комитета, назначенного учредителем.
Как долго занимает создание ЗПИФ или Личного Фонда?
От 3-х недель.
Сколько стоит создание ЗПИФ или Личного Фонда для коммерческой недвижимости?
Стоимость зависит от сложности структуры и количества объектов. Чтобы получить точный расчет, рекомендуем записаться на бесплатную консультацию — специалисты проанализируют вашу ситуацию, после чего подготовят конкретное предложение с учетом всех параметров и особенностей проекта.
Как понять, что мне подходит — ЗПИФ, Личный Фонд или комбинированная схема?
Для подготовки индивидуальных рекомендаций потребуется ознакомиться с вашими активами и отчетностью, после чего мы сформируем несколько вариантов эффективного использования структур. По итогам консультации вы сможете принять оптимальное решение, опираясь на профессиональный анализ и подбор моделей, подходящих именно вашей ситуации.
Чем Личный Фонд лучше завещания для передачи недвижимости детям?
Личный Фонд позволяет сделать прижизненные распоряжения завещаемым имуществом и указать это в учредительных документах Личного Фонда.
После смерти учредителя эти условия будут действовать немедленно и сохранится непрерывность владения активами и ведения бизнеса.
При использовании завещания есть период 6 месяцев после смерти завещателя, когда деятельность будет по сути заморожена.
Также Личный Фонд не учитывает преимущества обязательных наследников, ведь это прижизненное распоряжение.
Могут ли арестовать недвижимость в ЗПИФ при проблемах с основным бизнесом?
Имущество ЗПИФ могут арестовать, если есть проблемы с этим имуществом. Но не в связи с проблемами бизнеса владельца инвестиционных паев или проблемами других активов ЗПИФ. ЗПИФ нельзя обанкротить.
Потеряю ли я контроль над недвижимостью после перевода в ЗПИФ или Личный Фонд?
Нет. Существует механизм сохранения контроля: в Личном Фонде наблюдательный Совет, в ЗПИФ – Инвестиционный комитет и общее собрание владельцев инвестиционных паев.
Нужно ли регистрировать новую компанию для управления фондом?
Управлять ЗПИФ должна Управляющая компания, имеющая лицензию ЦБ РФ. Управлять Личным Фондом может компания или ФЛ без лицензии, но не учредитель. Но для обеспечения долгосрочной безопасности, преемственности и профессионального управления мы рекомендуем доверить это УК с лицензией ЦБ РФ.
Какие гарантии, что мои активы не пропадут или не будут использованы не по назначению?
ЗПИФ – это структура с многолетним опытом использования, и она очень зарегулирована. Управляющая компания имеет лицензию ЦБ РФ и находится под контролем ЦБ РФ. Специализированный депозитарий Фонда (отдельная лицензия) контролирует все сделки и права владельцев инвестиционных паев и также находится под контролем ЦБ РФ. Без решения инвестиционного комитета владельцев инвестиционных паев невозможны какие-либо сделки. За 20 лет использования ЗПИФ в России не зарегистрированы случаи серьезных злоупотреблений такого рода.
Законодательство Личных Фондов более новое. Мы рекомендуем доверять управление Личным Фондом Управляющим Компаниям ЗПИФ, имеющим внутренние системы контроля и находящиеся под контролем ЦБ РФ.